Tilføj en ejendom

Opret ejendom

1. Gå til Aktiver → Ejendomme
2. Klik Tilføj ejendom
3. Brug adressesøgningen til at finde ejendommen (data hentes fra BBR)
4. Vælg ejendomstype (hus, lejlighed eller rækkehus) — dette sikrer at det rette BBR-areal hentes
5. Indtast anskaffelsessum og overtagelsesdato
6. Tilknyt ejendommen til en enhed

Automatisk hentning af areal

Systemet henter automatisk boligareal og grundareal fra BBR sammen med de øvrige ejendomsdata. Hvis tallene er forkerte eller mangler, kan du altid rette dem manuelt på ejendommens stamdata.

Tilknyt gæld

Under Passiver → Gældsforpligtelser kan du oprette realkreditlån og banklån og tilknytte dem til ejendommen. Den tilknyttede gæld trækkes fra ejendomsværdien i egenkapitalbaseret TWR.

Modpart — hvordan handlen finansieres

Når du opretter en ejendom (samt ved salg, renovering og opførelse), skal du vælge en modpart. Modparten fortæller platformen hvor pengene kommer fra, så afkastet bliver beregnet korrekt og ejendommen ikke fremstår som en "gratis" værdistigning eller et urimeligt tab.

• Egen finansiering — enheden betaler selv. Kontanter trækkes fra enhedens beholdning, og ejendomsværdien lægges til. Nettoeffekten på egenkapitalen er nul ved købet, og afkastet kommer først, når ejendommens værdi ændrer sig.
• Ekstern — finansieret af nogen uden for porteføljen (fx privat indskud eller ekstern part). Platformen neutraliserer købet hos ejer, så ejendommen ikke ser ud som en pludselig equity-stigning. Ved salg neutraliseres tilsvarende, så provenu, der forlader porteføljen, ikke fremstår som et tab.
• Anden enhed i porteføljen — finansieret af en anden af dine egne enheder. Platformen opretter automatisk en spejlet postering på modparten med modsat retning, så handlen er TWR-neutral på begge sider og kun værdiudviklingen påvirker afkastet.

Vælges modpart forkert, kan ejendommen fremstå som et urealistisk afkast (positivt ved køb, negativt ved salg) — derfor er det vigtigt at angive finansieringen korrekt.

Ejendomskomplekser

Et ejendomskompleks er én samlet ejendom med flere lejemål (fx en udlejningsejendom med flere boliger). Du kan oprette et kompleks på to måder:

• Direkte under Tilføj ejendom — vælg at oprette ejendommen som et lejeboligkompleks fra start, og angiv antal lejemål.
• Konvertér en eksisterende ejendom — hvis du allerede har oprettet en enkelt ejendom, der senere skal opdeles i flere lejemål, kan du via menuen Konvertér til kompleks omdanne den. Den eksisterende ejendoms købspris og markedsværdi bruges som grundværdi for komplekset.

Bemærk: konverteringen sker fra én enkelt ejendom — det er ikke flere ejendomme, der lægges sammen. Lejemålene oprettes som underliggende enheder af det nye kompleks.